+377 97 97 79 29
info@miells.com
14 avenue de la Costa, 98000 MonacoChaque année, l’IMSEE publie son Observatoire de l’Immobilier. Dans sa dernière édition, parue en février 2026, l’institut donne le prix au mètre carré pour chaque quartier de Monaco, basé sur les transactions réelles de 2025. En 2025, le prix moyen au m² toutes transactions confondues s’établit à 57 569 €, en léger recul de 1,4% par rapport au pic de 58 402 € enregistré en 2024. Sur dix ans, la progression reste solide : le m² coûtait 40 599 € en 2016, soit +41,8% en une décennie.
Comment l’IMSEE calcule-t-il ce prix ?
Pour comprendre ces chiffres, il faut d’abord comprendre comment ils sont produits. L’IMSEE utilise un modèle statistique appelé régression linéaire. En termes simples, imaginez que l’on prend toutes les ventes d’appartements à Monaco pour lesquelles la superficie est connue (427 biens sur 470 en 2025, soit 90,9% du total), et que l’on cherche à isoler l’effet de trois facteurs sur le prix : l’année de la transaction, le quartier et la période de construction de l’immeuble.
Concrètement, ce modèle permet de répondre à des questions comme : « À quartier égal et ancienneté égale, combien le m² a-t-il progressé entre 2020 et 2025 ? » ou « Pour un immeuble des années 2000, combien vaut le m² à Monte-Carlo versus au Jardin Exotique ? » C’est plus précis qu’une simple moyenne, parce que ça tient compte du fait que tous les biens vendus ne se ressemblent pas.
À noter : cette méthode a été introduite dans l’édition 2025 et intègre désormais à la fois les ventes de logements neufs et les reventes, là où les éditions précédentes ne prenaient en compte que les reventes. Cela rend toute comparaison directe avec les chiffres antérieurs impossible. La série a donc été entièrement recalculée depuis 2016 pour rester cohérente.
Prix au m² par quartier à Monaco en 2025
C’est la donnée la plus utile si vous cherchez à acheter, vendre ou comprendre le marché. L’IMSEE distingue trois niveaux de prix :
- Le quartier le plus cher : le Larvotto
Le Larvotto affiche le prix au m² le plus élevé de la Principauté avec 71 167 €/m² (+2,2% sur un an), franchissant pour la première fois le seuil des 70 000 €. Il est important de préciser que dans la nomenclature de l’IMSEE, le secteur de Mareterra est comptabilisé au sein du quartier du Larvotto, ce qui contribue directement à tirer la moyenne vers le haut. Dans ce micro-secteur en particulier, les prix démarrent autour de 80 000 €/m² et peuvent dépasser 100 000 €/m² pour les biens d’exception.
- Les quartiers intermédiaires
Monte-Carlo (54 009 €/m², +4,8%), Fontvieille (52 518 €/m², +4,5%), La Condamine (52 104 €/m², -0,7%) et La Rousse-Saint Roman (51 265 €/m², +3,2%) se situent dans une fourchette resserrée, entre 51 000 € et 54 000 € le m². La légère baisse à La Condamine ne modifie pas son positionnement global : le modèle de l’IMSEE indique que les prix de ce quartier ne diffèrent pas significativement de ceux de Monte-Carlo une fois les autres facteurs neutralisés. À l’intérieur de Monte-Carlo, le secteur du Carré d’Or se distingue nettement, avec des prix généralement compris entre 70 000 et 90 000 €/m² pour les biens les plus recherchés.
- Les quartiers les plus accessibles
Le Jardin Exotique (45 168 €/m², -3,7%) et les Moneghetti (43 797 €/m², +3,3%) affichent les prix les plus modérés de la Principauté. Situés en hauteur et légèrement en retrait du centre, ils s’adressent à ceux qui recherchent davantage de calme, de verdure et de volumes habitables, souvent plus généreux qu’en bord de mer. Ils offrent par ailleurs de belles vues sur la Principauté et un cadre de vie résidentiel apprécié des familles, tout en restant dans une gamme de prix parmi les plus élevées au monde.
A noter que Monaco-Ville (le Rocher) n’est pas inclus dans le modèle en raison d’un nombre de transactions trop faible pour produire des estimations fiables.
L’âge de l’immeuble compte autant que le quartier
Au-delà de la localisation, la période de construction influe significativement sur le prix au m². L’IMSEE le mesure précisément. En regroupant les données par grandes périodes :
- Avant 1960 : environ 42 000 à 48 000 €/m² ce sont les immeubles les plus anciens de la Principauté, comme le Palais Belvédère, Le Victoria ou Le Continental. Leurs prix restent soutenus malgré l’ancienneté du bâti.
- 1960–1989 : entre 51 000 et 55 000 €/m² une période de forte construction à Monaco, avec des programmes comme le Parc Saint Roman, le Seaside Plaza ou le Château Périgord. Le standing variable de ces résidences explique des écarts selon les quartiers.
- 1990–2009 : entre 45 000 et 59 000 €/m² les constructions des années 2000 affichent les primes les plus élevées du modèle, portées par des programmes emblématiques comme la Tour Odéon, le Memmo Center ou Les Terrasses du Port.
- 2010 à aujourd’hui (estimation) : 65 602 €/m² en moyenne pour les biens construits depuis 2020 la décennie en cours représente le niveau de prix le plus élevé, avec des projets comme Mareterra, Bay House ou L’Exotique. Ces chiffres sont des estimations statistiques du modèle, y compris pour les secteurs où peu de transactions ont encore eu lieu.
Monaco face aux autres marchés immobiliers les plus chers au monde
Pour donner une perspective, voici comment le marché monégasque se situe par rapport aux autres destinations immobilières haut de gamme dans le monde :
- Monaco : entre 40 000 et plus de 100 000 €/m² selon les biens, avec une moyenne officielle à 57 569 €
- Hong Kong : entre 35 000 et 65 000 €/m² dans les secteurs les plus prisés
- Singapour, New York : entre 20 000 et 45 000 €/m² selon les quartiers
- Genève : entre 20 000 et 40 000 €/m²
- Courchevel 1850 : entre 20 000 et 50 000 €/m² pour les chalets et appartements d’exception
- Londres : entre 25 000 à 50 000 €/m² pour les quartiers les plus centraux
Monaco se distingue donc non seulement par le niveau de ses prix, mais aussi par la compression géographique de son marché : toutes ces fourchettes coexistent sur moins de 2,1 km². La rareté du foncier, la stabilité politique et fiscale de la Principauté, et la demande soutenue d’acheteurs internationaux maintiennent structurellement les prix à ces niveaux, indépendamment des cycles économiques mondiaux.
Ce que les chiffres officiels ne disent pas toujours
Les données de l’IMSEE sont les plus fiables disponibles sur le marché monégasque, mais elles méritent d’être lues avec quelques nuances. Les moyennes peuvent masquer de grands écarts : à l’intérieur d’un même quartier, voire d’un même immeuble, les prix varient fortement selon l’étage, la vue, les prestations et la surface. Un appartement en rez-de-jardin et un attique dans le même immeuble de Monte-Carlo n’ont pas le même prix au m², même si les deux entrent dans le même calcul statistique.
La réalité du marché monégasque est plus complexe que ce que des moyennes peuvent capturer. Un bien peut se négocier très au-dessus ou très en dessous de la moyenne de son quartier selon des critères que les statistiques n’intègrent pas : l’histoire du bien, sa liquidité sur le marché, la concurrence au moment de la mise en vente, ou encore les projets de développement à proximité. Le seuil des 50 000 €/m² a été franchi à Monaco en 2021 et n’a jamais été repassé depuis, confirmant une tendance de fond à la hausse sur le long terme mais dans les segments les plus exclusifs, certaines transactions se concluent bien au-delà des moyennes publiées.
C’est pour cette raison qu’à Monaco plus qu’ailleurs, se baser uniquement sur des indicateurs statistiques peut conduire à des erreurs d’appréciation. Chez Miells, nous suivons ces publications chaque année, mais notre vraie valeur ajoutée est ailleurs : nous connaissons le terrain, les immeubles, les micro-secteurs et les acheteurs actifs du moment. C’est cette connaissance concrète du marché, combinée aux chiffres officiels, qui permet à nos clients de prendre une décision vraiment éclairée, qu’il s’agisse d’acheter, de vendre ou d’investir à Monaco.