La Rentabilité Locative à Monaco : Une Dynamique en Mutation (2025-2026)

Une tension locative sans précédent : les raisons d’une explosion

L’amélioration des rendements n’est pas le fruit du hasard, mais celui d’un déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande. Le marché locatif monégasque est actuellement sous une forte pression.

Depuis le début de l’année 2025, les hausses de loyers observées oscillent entre 8 % et 15 %, atteignant parfois des sommets pour les biens d’exception. Plusieurs facteurs structurels expliquent cette tension :

• L’afflux de nouvelles fortunes : La fin du régime « Non-Dom » au Royaume-Uni et les instabilités fiscales en Europe poussent de nombreux résidents ultra-fortunés à reconsidérer leur lieu de résidence. À cela s’ajoute une quête croissante de sécurité au sens large et certains grands patrimoines ne se sentant plus pleinement protégés dans leur pays, tant sur le plan fiscal que sur celui de la sécurité personnelle, se tournent vers la stabilité monégasque.

• La prudence des nouveaux arrivants : Avant d’acheter, beaucoup de nouveaux résidents préfèrent louer pendant un ou deux ans afin de tester les quartiers et d’attendre l’opportunité d’achat idéale.

• Le taux d’occupation record : Avec une vacance locative quasi nulle (inférieure à 5 %), les propriétaires sont en position de force.

Analyse par segment : où se cache la rentabilité ?

Toutes les surfaces ne se valent pas en termes de rendement. La règle d’or à Monaco reste la suivante : plus le bien est cher au mètre carré (segment ultra-luxe), plus le rendement mathématique diminue.

• Les petites surfaces : Les reines du rendement

Les studios et deux-pièces restent les actifs les plus liquides. Particulièrement prisés par les professionnels et les couples, ces biens offrent les rendements les plus attractifs, atteignant fréquemment près de 3 %, voire davantage dans certains cas. Leur gestion est simple et la rotation des locataires, bien que plus élevée, ne souffre d’aucun temps mort.

• Les appartements familiaux : Une pénurie critique

Le segment des trois et quatre pièces est aujourd’hui le plus sous tension. L’arrivée massive de familles internationales a provoqué une pénurie de grands appartements, d’autant que ces locataires déménagent peu, une famille recherchant avant tout la stabilité. Ici, la négociation n’existe pratiquement plus : la rareté dicte le prix.

• Immobilier commercial et bureaux

Pour les investisseurs cherchant uniquement le flux de trésorerie, les murs commerciaux offrent des rendements plus attractifs, entre 3 % et 4 %. Cependant, ils ne bénéficient pas de la même courbe de plus-value que le résidentiel sur le long terme.

Géographie de l’investissement : du Carré d’Or aux quartiers émergents

La localisation influence directement votre ratio prix/loyer.

• Le Carré d’Or et le Larvotto : Les prix à l’achat y sont si élevés que le rendement locatif est souvent compressé (autour de 1,5 % à 2 %). L’intérêt ici est purement patrimonial.
• Mareterra : Le nouvel éco-quartier sur l’eau redéfinit le luxe. Si les loyers y atteignent des records, le ticket d’entrée limite le rendement locatif pur.
• Le Jardin Exotique et les Moneghetti : Ce sont les secteurs à privilégier pour optimiser le rendement. Plus résidentiels, offrant des vues imprenables et des accès facilités, ces quartiers proposent un prix au mètre carré plus cohérent avec les loyers pratiqués.

L’appréciation du capital : le véritable moteur

Au-delà du loyer mensuel, l’investisseur à Monaco mise sur la valorisation. Avec une hausse de 44 % en dix ans, la pierre monégasque surperforme la majorité des placements financiers mondiaux. C’est un actif refuge qui protège contre l’inflation et l’instabilité géopolitique.

Points clés pour l’investisseur à Monaco en 2026 :

• Rendement net : 2,5 % à 3 %.
• Fiscalité : Avantage unique au monde (0 % d’impôt foncier/revenu).
• Demande : Forte poussée des familles internationales.
• Stratégie : Privilégier les quartiers périphériques pour le rendement, et le littoral pour la plus-value.

Plus qu’un simple placement générant des revenus locatifs, l’immobilier monégasque constitue un actif refuge dans un environnement stable, combinant qualité de vie exceptionnelle, optimisation fiscale et potentiel de valorisation durable. Dans un contexte européen marqué par l’incertitude économique, Monaco conserve son statut de valeur sûre pour les investisseurs patrimoniaux avisés.

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