À Monaco, l’immobilier est un secteur d’exception. Mais derrière les prix records et les résidences prestigieuses se cache aussi une réglementation unique. Elle s’inscrit dans une politique de long terme menée par la Principauté pour garantir un accès au logement stable et abordable à ses résidents les plus enracinés.
Parmi ces régulations, la Loi n° 1 235, modifiée par la Loi n° 1 291, tient une place centrale dans le secteur protégé du marché locatif monégasque. À la différence du secteur libre, où les loyers et conditions de location sont négociés librement, les biens soumis à la Loi 1235/1291 sont strictement encadrés. Ce dispositif législatif concerne principalement les appartements situés dans des immeubles construits avant le 1er septembre 1947. Pour un acheteur souhaitant y résider, ces biens représentent souvent une opportunité d’acquisition à un prix inférieur à celui du marché libre.
D’autres lois, comme la Loi 887, participent également à cette régulation, avec des critères et un fonctionnement différent, mais complémentaires.
Qui peut louer un appartement sous la Loi 1235/1291 ?
L’un des aspects essentiels de cette réglementation est la définition précise des locataires éligibles, désignés dans le texte comme « personnes protégées ». La priorité est accordée aux personnes ayant un lien fort et durable avec Monaco. L’ordre de priorité est le suivant :
- Les personnes de nationalité monégasque : Ils bénéficient d’un accès prioritaire à ces logements, en reconnaissance de leur statut au sein de la Principauté.
- Les personnes ayant un parent de nationalité monégasque
- Les « Enfants du Pays » : Il s’agit des personnes nées à Monaco, y ayant vécu sans interruption depuis leur naissance. Même sans nationalité monégasque, leur ancrage local leur ouvre l’accès à ces logements.
- Les conjoints de Monégasques : Qu’ils soient mariés, veufs ou veuves, ces derniers peuvent également louer un appartement sous ce régime, sans avoir à justifier d’une durée de résidence préalable.
- Les résidents depuis plus de 40 ans : Toute personne résidant de manière continue à Monaco depuis au moins quarante ans.
Il revient au propriétaire, ou à l’agence mandatée pour la gestion du bien, de transmettre à la Direction de l’Habitat l’ensemble des documents justifiant de l’éligibilité du candidat locataire. Cette étape administrative est obligatoire et conditionne la validation du contrat de bail. Elle garantit que seuls les résidents répondant aux critères légaux définis par la loi peuvent occuper les appartements concernés.
Certaines personnes déjà locataires ou occupants principaux à la date de promulgation de la loi peuvent également conserver leur qualité de protégés, à titre personnel et non transmissible.
Pour bénéficier du statut de locataire protégé, il faut non seulement appartenir à l’une de ces catégories, mais aussi ne pas disposer d’un autre logement adapté à ses besoins, à Monaco ou, dans certains cas, dans les communes limitrophes. Pour les « enfants du pays’ de nationalité étrangère, des plafonds de ressources sont également appliqués et sont fixés chaque année par ordonnance souveraine.
Les règles spécifiques aux appartements soumis à la Loi 1235/1291
Louer un bien sous ce régime implique de respecter un cadre juridique très structuré, tant pour le locataire que pour le propriétaire.
- Durée du bail et conditions de résiliation
Le contrat de location doit obligatoirement être établi pour une durée minimale de six ans, avec renouvellement automatique à chaque échéance, sauf congé notifié dans les formes prévues par la loi. Le locataire, lui, peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis de trois mois. Ce système assure une stabilité résidentielle sans pour autant contraindre la liberté de mouvement du locataire.
- Fixation du loyer
Le montant du loyer est encadré dès la signature du contrat. Il doit être fixé par comparaison avec d’autres biens similaires (même quartier, mêmes caractéristiques, même régime juridique). Toute proposition d’augmentation doit suivre des règles précises, et ne peut excéder certaines limites indexées sur l’évolution de l’indice des prix à la consommation. En cas de désaccord, la commission arbitrale des loyers peut être saisie.
- Encadrement strict des congés
Le propriétaire ne peut mettre fin au bail que dans des cas limités : pour réaliser des travaux importants, démolir ou surélever l’immeuble, ou encore reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille. Dans tous les cas, il est obligé d’offrir un relogement équivalent au locataire évincé, aux mêmes conditions.
- Priorité d’achat de l’État monégasque
Lorsqu’un bien soumis à la Loi 1235/1291 est mis en vente, l’État de Monaco bénéficie d’un droit de préemption. Cela lui permet d’acquérir le logement en priorité, avant tout autre acheteur, si les conditions lui conviennent. Ce mécanisme vise à maintenir ces appartements dans le parc locatif protégé, en s’assurant qu’ils restent accessibles aux résidents répondant aux critères définis par la loi.
Stratégie patrimoniale : Acheter un appartement sous Loi 1235/1291
Posséder un bien soumis à la Loi 1235/1291 à Monaco implique certaines contraintes réglementaires, mais peut aussi présenter des avantages stratégiques, notamment à l’acquisition.
Ce type de bien est généralement proposé à la vente à un prix inférieur à celui du marché libre, du fait des restrictions imposées à la location. Cela représente une opportunité d’investissement intéressante, en particulier pour ceux qui souhaitent constituer un patrimoine en Principauté, avec une perspective de valorisation à long terme.
Comment mettre en location un bien sous loi 1235/1291
La mise en location d’un bien sous loi 1235/1291 doit respecter une procédure encadrée. Le propriétaire souhaitant louer son appartement doit respecter plusieurs étapes :
- Déclarer toute vacance du logement à la Direction de l’Habitat ;
- Obtenir une attestation de conformité (sécurité et salubrité) avant publication de l’offre ;
- Soumettre l’annonce au Journal de Monaco ;
- Attendre les candidatures éligibles selon l’ordre de priorité légal.
Une fois un locataire sélectionné, le contrat de bail doit être visé par la Direction de l’Habitat, avant sa signature. Toute infraction à ces procédures peut entraîner des sanctions pénales ou administratives.
Un propriétaire qui souhaite utiliser lui-même son bien (résidence principale ou secondaire) n’est pas soumis aux critères d’éligibilité imposés aux locataires. Cette flexibilité constitue un atout important : elle permet d’acquérir un bien à prix contenu, dans un secteur réglementé, tout en conservant la liberté d’y résider.
Un marché encadré mais stratégique à Monaco
La Loi 1235/1291 fait partie intégrante de la politique de logement à Monaco. En assurant un accès équitable au logement pour les Monégasques et résidents historiques, elle participe au maintien de la mixité sociale et de l’identité locale. Pour les locataires éligibles, elle représente une opportunité unique de se loger à des conditions avantageuses dans un cadre stable. Pour les propriétaires, elle offre des possibilités d’achat attractives, même si la location est soumise à un encadrement strict.
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