Monaco vit en 2025 une mutation profonde de son écosystème résidentiel, où louer dans la Principauté devient plus complexe qu’acheter. Cette inversion des priorités bouleverse les codes établis et redessine les contours d’un marché immobilier en pleine métamorphose.
Pendant des années, la location constituait la porte d’entrée naturelle vers Monaco. Les nouveaux arrivants testaient d’abord la vie monégasque en louant, avant d’envisager éventuellement un achat. Ce schéma classique vole aujourd’hui en éclats sous la pression d’une pénurie locative sans précédent.
Le grand basculement de septembre 2025
Septembre 2025 marque un tournant historique. Les agences immobilières constatent une forte augmentation des demandes d’acquisition, alors que l’offre locative s’évapore littéralement. Cette rupture brutale ne relève pas du hasard : elle traduit l’épuisement d’un modèle économique devenu insoutenable pour les locataires.
Confrontés à des loyers qui atteignent parfois 100 000 euros mensuels pour les biens d’exception, et face à une quasi-absence de disponibilités, les résidents fortunés font leurs calculs. L’équation devient limpide : pourquoi dépenser des fortunes en loyers quand l’investissement dans la pierre offre à la fois sécurité patrimoniale et liberté résidentielle ?
Cette logique explique, au moins en partie, pourquoi les transactions ont bondi de plus de 50% au deuxième trimestre, avec 295 ventes enregistrées contre 181 un an plus tôt. Le marché ne rebondit pas : il se réinvente.
Trois marchés immobiliers coexistent désormais
L’analyse du marché 2025 révèle une fragmentation inédite en trois strates distinctes, chacune obéissant à ses propres règles économiques.
Le marché historique continue d’exister avec des appartements dont les prix oscillent entre 40 000 et 70 000 euros le mètre carré. Ces biens constituent le socle du marché, accessibles aux clients qui cherchent avant tout la résidence fiscale.
Le marché premium rassemble les adresses prestigieuses, notamment dans le Carré d’Or ou le quartier du Larvotto. Dans cette catégorie, le mètre carré grimpe entre 80 000 et 100 000 euros. Les acheteurs recherchent ici le prestige d’une adresse, la qualité architecturale et les vues exceptionnelles.
Le marché ultra-luxe émerge comme un marché à part entière. Mareterra en constitue l’emblème, mais quelques immeubles iconiques rejoignent ce club très fermé où le mètre carré dépasse les 100 000 euros. Ce segment ne répond plus aux logiques immobilières classiques : il s’apparente davantage au marché de l’art, où rareté absolue et prestige mondial justifient des valorisations stratosphériques.
Face à cette clientèle ultra-fortunée, les promoteurs monégasques ont opéré une révolution silencieuse. Exit la course aux petites surfaces rentables. Place aux appartements XXL, aux penthouses tentaculaires et aux prestations dignes de palaces cinq étoiles.
Cette stratégie répond à une critique récurrente : Monaco manquait de biens à la hauteur des exigences de milliardaires habitués au luxe absolu. Les programmes récents comblent ce vide avec des appartements dépassant régulièrement les 500 mètres carrés, dotés de services dignes d’hôtels de luxe : conciergerie, piscines privatives, caves à vin climatisées, salles de sport privées.
L’effet Mareterra : bien plus qu’une extension maritime
Les 130 résidences livrées à Mareterra fin 2024 participent largement à la performance record des programmes neufs dans La Principauté, dont les ventes totalisent plus de 2,5 milliards d’euros au premier semestre 2025. En soi, Mareterra ne constitue pas simplement un nouveau quartier. Cette extension représente une réponse stratégique à une équation qui pouvait sembler insoluble : comment croître quand on ne peut plus s’étendre ?
Mais au-delà des chiffres, Mareterra incarne une vision : prouver que Monaco peut encore créer de la rareté dans la rareté. Ainsi ce programme a aussi eu un effet indirect majeur. En établissant de nouveaux standards de prix et de prestations, il tire vers le haut l’ensemble du marché. Des immeubles qui paraissaient chers hier semblent soudain abordables face aux tarifs de Mareterra.
La variable macroéconomique : Monaco contre-attaque
Le timing du rebond immobilier coïncide avec une performance économique hors normes. En 2024, le PIB dépasse pour la première fois 10 milliards d’euros, avec une croissance de 8,8% qui pulvérise les moyennes européennes.
Cette prospérité ne relève pas du miracle : elle résulte d’une stratégie de diversification menée depuis quinze ans. Moins dépendante du tourisme et des casinos, la Principauté s’appuie désormais sur les services aux entreprises, la finance privée et les activités scientifiques. Le secteur de la construction bondit de 23,8%, alimentant mécaniquement la richesse produite.
Cette vigueur économique attire entrepreneurs et investisseurs qui recherchent stabilité et performance. Avec un tiers de la population millionnaire, Monaco crée un effet d’entraînement : la richesse appelle la richesse, la réussite attire la réussite.
2026 : consolidation ou nouvelle accélération ?
Les professionnels anticipent une stabilisation à un niveau historiquement élevé. Sans les livraisons massives de 2024-2025, le volume devrait naturellement se tasser. Mais la demande reste intacte, portée par trois moteurs durables.
D’abord, la rareté structurelle : Monaco ne peut s’étendre que vers la mer, au prix d’investissements colossaux. Chaque mètre carré gagné coûte une fortune, garantissant des prix planchers élevés.
Ensuite, la stabilité géopolitique : dans un monde incertain, Monaco incarne le refuge ultime. Aucune dette publique, institutions solides, respect de la confidentialité et qualité de vie exceptionnelle. La sécurité exemplaire de la Principauté renforce encore son attractivité, attirant de nombreux résidents désireux de vivre dans un environnement sûr et serein.
Enfin, l’effet réseau : plus Monaco concentre de richesse, plus elle attire de richesse. Cette dynamique auto-entretenue échappe aux cycles économiques traditionnels.
