La redditività locativa a Monaco, una dinamica in trasformazione (2025-2026)

Una tensione locativa senza precedenti : le ragioni di un’esplosione

Il miglioramento dei rendimenti non è frutto del caso, ma di un evidente squilibrio tra domanda e offerta. Il mercato locativo monegasco è attualmente sottoposto ad una forte pressione.

Dall’inizio del 2025, gli aumenti dei canoni osservati oscillano tra l’8 % e il 15 %, raggiungendo talvolta livelli record per i beni d’eccezione. Diversi fattori strutturali spiegano questa tensione:

• L’afflusso di nuove fortune : La fine del regime “Non-Dom” nel Regno Unito e le instabilità fiscali in Europa spingono molti residenti ultra-facoltosi a riconsiderare il proprio luogo di residenza. A ciò si aggiunge una crescente ricerca di sicurezza in senso ampio e alcuni grandi patrimoni, non sentendosi più pienamente protetti nel proprio Paese, sia sul piano fiscale che su quello della sicurezza personale, si orientano verso la stabilità di Monaco.

• La prudenza dei nuovi arrivati : Prima di acquistare, molti nuovi residenti preferiscono affittare per uno o due anni per testare i quartieri e attendere l’occasione d’acquisto ideale.

• Tasso di occupazione record : con un tasso di sfitto locativo quasi nullo, inferiore al 5%, i proprietari si trovano in una posizione di forza.

Analisi per segmento, dove si nasconde la redditività

Non tutte le superfici offrono lo stesso livello di rendimento. La regola d’oro a Monaco resta la seguente : più il bene è caro al metro quadrato, in particolare nel segmento ultra-lusso, più il rendimento matematico diminuisce.

• Le piccole superfici : le regine del rendimento
  Monolocali e bilocali restano gli asset più liquidi. Particolarmente apprezzati da professionisti e coppie, questi beni offrono i rendimenti più interessanti, raggiungendo spesso il 3 % e talvolta anche di più. La loro gestione è semplice e la rotazione degli inquilini, seppur più elevata, non conosce periodi di vuoto.

• Gli appartamenti familiari : una carenza critica
  Il segmento dei trilocali e quadrilocali è oggi quello più sotto pressione. L’arrivo massiccio di famiglie internazionali ha generato una carenza di grandi appartamenti, tanto più che questi inquilini si spostano raramente, una famiglia ricerca prima di tutto stabilità. In questo ambito, la negoziazione è quasi inesistente, è la scarsità a dettare il prezzo.

• Immobiliare commerciale e uffici
  Per gli investitori orientati esclusivamente al flusso di cassa, i locali commerciali offrono rendimenti più elevati, tra il 3 % e il 4 %. Tuttavia, non beneficiano della stessa curva di rivalutazione del residenziale sul lungo termine.

Geografia dell’investimento : Dal Carré d’Or ai quartieri emergenti

La localizzazione influisce direttamente sul rapporto prezzo/canone.

• Carré d’Or e Larvotto : I prezzi di acquisto sono talmente elevati che il rendimento locativo risulta spesso compresso, intorno all’1,5 % o 2 %. L’interesse è qui esclusivamente patrimoniale.
• Mareterra : Il nuovo eco-quartiere sul mare ridefinisce il lusso. Sebbene i canoni raggiungano livelli record, il costo di accesso limita il rendimento locativo puro.
• Jardin Exotique e Moneghetti : Sono i settori da privilegiare per ottimizzare il rendimento. Più residenziali, con viste spettacolari e accessi agevolati, questi quartieri offrono un prezzo al metro quadrato più coerente con i canoni praticati.

La rivalutazione del capitale : il vero motore

Oltre al canone mensile, l’investitore a Monaco punta sulla rivalutazione. Con un aumento del 44 % in dieci anni, l’immobiliare monegasco ha sovraperformato la maggior parte degli investimenti finanziari mondiali. È un bene rifugio che protegge dall’inflazione e dall’instabilità geopolitica.

Punti chiave per l’investitore a Monaco nel 2026 :

• Rendimento netto : 2,5 % a 3 %.
• Fiscalità, Vantaggio unico al mondo : 0 % di imposte patrimoniali e sui redditi.
• Domanda : Forte crescita delle famiglie internazionali.
• Strategia : Privilegiare i quartieri periferici per il rendimento e il litorale per la rivalutazione.

Più di un semplice investimento generatore di redditi locativi, l’immobiliare monegasca rappresenta un bene rifugio in un contesto stabile, che combina qualità della vita eccezionale, ottimizzazione fiscale e potenziale di rivalutazione duratura. In un contesto europeo segnato dall’incertezza economica, Monaco conserva la sua capacità di rappresentare un valore rifugio per gli investitori patrimoniali più accorti.

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