A Monaco, il mercato immobiliare è un settore d’eccezione. Ma dietro ai prezzi da record e alle residenze prestigiose si nasconde anche una normativa unica. Questa rientra in una politica a lungo termine attuata dal Principato per garantire un accesso stabile e accessibile alla casa ai residenti più radicati.
Tra queste regolamentazioni, la Legge n. 1235, modificata dalla Legge n. 1291, occupa una posizione centrale nel settore protetto del mercato degli affitti monegasco. A differenza del settore libero, dove affitti e condizioni vengono negoziati liberamente, gli immobili soggetti alla Legge 1235/1291 sono rigidamente regolamentati. Questa normativa riguarda principalmente gli appartamenti situati in edifici costruiti prima del 1° settembre 1947. Per un acquirente che desidera risiedervi, tali immobili rappresentano spesso un’opportunità d’acquisto a un prezzo inferiore rispetto a quello del mercato libero.
Altre leggi, come la Legge 887, partecipano anch’esse a questa regolamentazione, con criteri e modalità di applicazione diversi, ma complementari.
Chi può affittare un appartamento ai sensi della Legge 1235/1291?
Uno degli aspetti fondamentali di questa normativa è la definizione precisa degli inquilini idonei, indicati nel testo come “persone protette”. La priorità è data alle persone con un legame forte e duraturo con Monaco. L’ordine di priorità è il seguente:
- Le persone di nazionalità monegasca: hanno accesso prioritario a questi alloggi, in riconoscimento del loro status nel Principato.
- Le persone con un genitore di nazionalità monegasca
- Gli “Enfants du Pays”: persone nate a Monaco e che vi hanno vissuto senza interruzioni fin dalla nascita. Anche senza nazionalità monegasca, il loro radicamento locale consente loro l’accesso a questi alloggi.
- I coniugi di cittadini monegaschi: che siano sposati, vedovi o vedove, possono anch’essi affittare un appartamento sotto questo regime senza dover giustificare una precedente durata di residenza.
- I residenti da oltre 40 anni: ogni persona che risiede ininterrottamente a Monaco da almeno quarant’anni.
Spetta al proprietario, o all’agenzia incaricata della gestione dell’immobile, trasmettere alla Direzione dell’Habitat tutta la documentazione giustificativa dell’idoneità dell’inquilino. Questo passaggio amministrativo è obbligatorio e condiziona la convalida del contratto di locazione. Garantisce che solo i residenti che soddisfano i criteri legali definiti dalla legge possano occupare gli appartamenti interessati.
Alcuni soggetti già inquilini o occupanti principali alla data di promulgazione della legge possono anche mantenere il proprio status di protetti, a titolo personale e non trasferibile.
Per beneficiare dello status di inquilino protetto, bisogna appartenere a una di queste categorie e non disporre di un altro alloggio adeguato ai propri bisogni, a Monaco o, in certi casi, nei comuni limitrofi. Per gli “Enfants du Pays” di nazionalità straniera, si applicano anche dei limiti di reddito fissati ogni anno tramite ordinanza sovrana.
Le regole specifiche per gli appartamenti soggetti alla Legge 1235/1291
Affittare un immobile secondo questo regime implica il rispetto di un quadro giuridico molto strutturato, sia per l’inquilino che per il proprietario.
– Durata del contratto e condizioni di recesso
Il contratto di locazione deve obbligatoriamente essere stabilito per una durata minima di sei anni, con rinnovo automatico ad ogni scadenza, salvo disdetta notificata nelle forme previste dalla legge. L’inquilino, invece, può risolvere il contratto in qualsiasi momento, con un preavviso di tre mesi. Questo sistema garantisce una stabilità abitativa senza limitare la libertà di movimento dell’inquilino.
– Determinazione del canone di affitto
L’importo dell’affitto è regolamentato fin dalla firma del contratto. Deve essere determinato per confronto con altri immobili simili (stesso quartiere, stesse caratteristiche, stesso regime giuridico). Ogni proposta di aumento deve rispettare regole precise e non può superare determinati limiti indicizzati in base all’andamento dell’indice dei prezzi al consumo. In caso di disaccordo, è possibile rivolgersi alla commissione arbitrale per gli affitti.
– Regolamentazione rigorosa della disdetta
Il proprietario può porre fine al contratto solo in casi limitati: per effettuare lavori importanti, demolire o sopraelevare l’edificio, oppure per riprendere l’alloggio e abitarvi personalmente o ospitarvi un membro della famiglia. In ogni caso, è obbligato a offrire all’inquilino sfrattato un alloggio equivalente alle stesse condizioni.
– Diritto di prelazione dello Stato monegasco
Quando un immobile soggetto alla Legge 1235/1291 viene messo in vendita, lo Stato di Monaco beneficia di un diritto di prelazione. Questo gli consente di acquistare l’alloggio con priorità rispetto a qualsiasi altro acquirente, se le condizioni risultano idonee. Tale meccanismo mira a mantenere questi appartamenti all’interno del parco locativo protetto, garantendo che rimangano accessibili ai residenti che soddisfano i criteri previsti dalla legge.
Strategia patrimoniale: Acquistare un appartamento soggetto alla Legge 1235/1291
Possedere un immobile soggetto alla Legge 1235/1291 a Monaco comporta alcune restrizioni normative, ma può anche offrire vantaggi strategici, in particolare al momento dell’acquisto.
Questo tipo di immobile è generalmente proposto in vendita ad un prezzo inferiore rispetto al mercato libero, a causa delle limitazioni imposte in materia di locazione. Rappresenta quindi un’opportunità di investimento interessante, soprattutto per chi desidera costituire un patrimonio nel Principato, con una prospettiva di rivalutazione a lungo termine.
Come affittare un immobile soggetto alla legge 1235/1291
La locazione di un immobile soggetto alla legge 1235/1291 deve seguire una procedura regolamentata. Il proprietario che desidera affittare il proprio appartamento deve rispettare diverse fasi:
- Dichiarare ogni periodo di non occupazione dell’immobile alla Direzione dell’Habitat;
- Ottenere un attestato di conformità (sicurezza e salubrità) prima della pubblicazione dell’offerta;
- Pubblicare l’annuncio sul Journal de Monaco;
- Attendere le candidature ammissibili secondo l’ordine di priorità previsto dalla legge.
Una volta selezionato l’inquilino, il contratto di locazione deve essere sottoposto a isto di approvazione della Direzione dell’Habitat, prima della firma. Qualsiasi infrazione a queste procedure può comportare sanzioni penali o amministrative.
Un proprietario che desidera utilizzare personalmente il proprio immobile (come residenza principale o secondaria) non è soggetto ai criteri di ammissibilità imposti agli inquilini. Questa flessibilità rappresenta un vantaggio significativo: consente infatti di acquistare un immobile a un prezzo contenuto, in un settore regolamentato, mantenendo la libertà di risiedervi.
Un mercato regolamentato ma strategico a Monaco
La Legge 1235/1291 fa parte integrante della politica abitativa del Principato di Monaco. Garantendo un accesso equo all’alloggio per i monegaschi e i residenti storici, contribuisce al mantenimento della diversità sociale e dell’identità locale. Per gli inquilini idonei rappresenta un’opportunità unica per alloggiare a condizioni vantaggiose in un contesto stabile. Per i proprietari, offre possibilità d’acquisto interessanti, anche se la locazione è soggetta a regole rigorose.
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