Nel 2025 Monaco vive una profonda mutazione del suo ecosistema residenziale, dove affittare nel Principato diventa più complesso che acquistare. Questo ribaltamento delle priorità sconvolge le regole consolidate e ridisegna i contorni di un mercato immobiliare in piena trasformazione.
Per anni, l’affitto costituiva la porta d’ingresso naturale a Monaco. I nuovi arrivati testavano prima la vita monegasca in affitto, prima di considerare eventualmente un acquisto. Questo schema classico oggi si frantuma sotto la pressione di una carenza di affitti senza precedenti.
Il grande ribaltamento di settembre 2025
Settembre 2025 segna una svolta storica. Le agenzie immobiliari registrano un forte aumento delle richieste di acquisto, mentre l’offerta di affitti svanisce letteralmente. Questa rottura brusca non è casuale: riflette l’esaurimento di un modello economico diventato insostenibile per gli inquilini.
Confrontati a canoni che a volte raggiungono i 100 000 euro al mese per immobili d’eccezione e di fronte ad una quasi totale assenza di disponibilità, i residenti facoltosi fanno i loro calcoli. L’equazione diventa chiara: perché spendere fortune in affitti quando investire nel mattone offre sicurezza patrimoniale e libertà residenziale?
Questa logica spiega, almeno in parte, perché le transazioni sono aumentate di oltre il 50% nel secondo trimestre, con 295 vendite registrate contro 181 un anno prima. Il mercato non rimbalza: si reinventa.
Tre mercati immobiliari coesistono ormai
L’analisi del mercato 2025 rivela una frammentazione inedita in tre livelli distinti, ciascuno obbediente a proprie regole economiche.
Il mercato storico continua ad esistere con appartamenti i cui prezzi oscillano tra 40 000 e 70 000 euro al metro quadrato. Questi immobili costituiscono la base del mercato, accessibili ai clienti che cercano soprattutto la residenza fiscale.
Il mercato premium riunisce indirizzi prestigiosi, in particolare nel Carré d’Or o nel quartiere del Larvotto. In questa categoria, il prezzo al metro quadrato sale tra 80 000 e 100 000 euro. Gli acquirenti cercano qui il prestigio di un indirizzo, la qualità architettonica e viste eccezionali.
Il mercato ultra-lusso emerge come un mercato a sé stante. Mareterra ne costituisce l’emblema, ma alcuni edifici iconici si uniscono a questo club molto esclusivo dove il prezzo al metro quadrato supera i 100 000 euro. Questo segmento non risponde più alle logiche immobiliari classiche: assomiglia piuttosto al mercato dell’arte, dove rarità assoluta e prestigio mondiale giustificano valutazioni stratosferiche.
Di fronte a questa clientela ultra-facoltosa, i costruitori monegaschi hanno operato una rivoluzione silenziosa. Fine della corsa alle piccole superfici redditizie. Spazio ad appartamenti XXL, attici tentacolari e dotazioni degne di palazzi a cinque stelle.
Questa strategia risponde ad una critica ricorrente: a Monaco mancavano immobili all’altezza delle esigenze dei miliardari abituati al lusso assoluto. I programmi recenti colmano questo vuoto con appartamenti che superano regolarmente i 500 metri quadrati, dotati di servizi degni di hotel di lusso: portineria, piscine private, cantine climatizzate, palestre private.
L’effetto Mareterra: molto più di un’estensione sul mare
Le 130 residenze consegnate a Mareterra alla fine del 2024 contribuiscono in larga parte alla performance record dei programmi nuovi nella Principato, con vendite che totalizzano oltre 2,5 miliardi di euro nel primo semestre 2025. Di per sé, Mareterra non costituisce semplicemente un nuovo quartiere. Questa estensione rappresenta una risposta strategica ad un’equazione che poteva sembrare insolubile: come crescere quando non si può più espandersi?
Ma al di là dei numeri, Mareterra incarna una visione: dimostrare che Monaco può ancora creare rarità nella rarità. Così questo programma ha avuto anche un effetto indiretto importante. Stabilendo nuovi standard di prezzo e servizi, solleva verso l’alto l’intero mercato. Edifici che ieri sembravano costosi appaiono improvvisamente accessibili rispetto ai prezzi di Mareterra.
La variabile macroeconomica: Monaco reagisce
Il tempismo del rimbalzo immobiliare coincide con una performance economica fuori dal comune. Nel 2024, il PIL supera per la prima volta i 10 miliardi di euro, con una crescita dell’8,8% che supera di gran lunga la media europea.
Questa prosperità non è frutto del miracolo: deriva da una strategia di diversificazione perseguita da quindici anni. Meno dipendente dal turismo e dai casinò, il Principato si basa ora sui servizi alle imprese, la finanza privata e le attività scientifiche. Il settore delle costruzioni balza del 23,8%, alimentando meccanicamente la ricchezza prodotta.
Questa vivacità economica attrae imprenditori e investitori alla ricerca di stabilità e performance. Con un terzo della popolazione milionario, Monaco crea un effetto traino: la ricchezza richiama la ricchezza, il successo attira il successo.
2026: consolidamento o nuova accelerazione?
I professionisti prevedono una stabilizzazione ad un livello storicamente alto. Senza le consegne massive del 2024-2025, il volume dovrebbe naturalmente diminuire. Ma la domanda rimane intatta, sostenuta da tre motori duraturi.
Innanzitutto, la scarsità strutturale: Monaco può espandersi solo verso il mare, a costo di investimenti colossali. Ogni metro quadrato guadagnato costa una fortuna, garantendo prezzi minimi elevati.
In secondo luogo, la stabilità geopolitica: in un mondo incerto, Monaco incarna il rifugio ultimo. Nessun debito pubblico, istituzioni solide, rispetto della riservatezza e qualità della vita eccezionale. La sicurezza esemplare del Principato rafforza ulteriormente la sua attrattività, attirando numerosi residenti desiderosi di vivere in un ambiente sicuro e sereno.
Infine, l’effetto rete: più Monaco concentra ricchezza, più ne attrae. Questa dinamica auto-sostenuta sfugge ai cicli economici tradizionali.
