+377 97 97 79 29
info@miells.com
14 avenue de la Costa, 98000 MonacoOgni anno, l’IMSEE pubblica il suo Osservatorio Immobiliare. Nell’ultima edizione, uscita a febbraio 2026, l’istituto fornisce il prezzo al metro quadrato per ogni quartiere di Monaco, basandosi sulle transazioni reali del 2025. Nel 2025, il prezzo medio al m² per tutte le transazioni si attesta a 57.569 €, in leggero calo dell’1,4% rispetto al picco di 58.402 € registrato nel 2024. Su dieci anni, la crescita rimane solida: il m² costava 40.599 € nel 2016, pari al +41,8% in un decennio.
Come calcola questo prezzo l’IMSEE?
Per comprendere queste cifre, bisogna prima capire come vengono prodotte. L’IMSEE utilizza un modello statistico chiamato regressione lineare. In termini semplici, immaginate di prendere tutte le vendite di appartamenti a Monaco per le quali è nota la superficie (427 immobili su 470 nel 2025, ovvero il 90,9% del totale) e di cercare di isolare l’effetto di tre fattori sul prezzo: l’anno della transazione, il quartiere e il periodo di costruzione dell’edificio.
In concreto, questo modello permette di rispondere a domande come: “A parità di quartiere e di età dell’immobile, di quanto è aumentato il m² tra il 2020 e il 2025?” o “Per un edificio degli anni 2000, quanto vale il m² a Monte-Carlo rispetto al Jardin Exotique?”. È più preciso di una semplice media, perché tiene conto del fatto che gli immobili venduti non sono tutti uguali.
Da notare: questo metodo è stato introdotto nell’edizione 2025 e ora integra sia le vendite di nuove abitazioni sia le rivendite, mentre le edizioni precedenti consideravano solo le rivendite. Questo rende impossibile qualsiasi confronto diretto con le cifre passate. La serie è stata quindi interamente ricalcolata dal 2016 per mantenere la coerenza.
Prezzi al m² per quartiere a Monaco nel 2025
Questa è l’informazione più utile se cercate di comprare, vendere o comprendere il mercato. L’IMSEE distingue tre livelli di prezzo:
- Il quartiere più caro: il Larvotto
Il Larvotto registra il prezzo al m² più alto del Principato con 71.167 €/m² (+2,2% in un anno), superando per la prima volta la soglia dei 70.000 €. È importante precisare che nella classificazione dell’IMSEE, il settore di Mareterra è conteggiato all’interno del quartiere Larvotto, il che contribuisce direttamente ad alzare la media. In questo micro-settore in particolare, i prezzi partono da circa 80.000 €/m² e possono superare i 100.000 €/m² per proprietà eccezionali.
- I quartieri intermedi
Monte-Carlo (54.009 €/m², +4,8%), Fontvieille (52.518 €/m², +4,5%), La Condamine (52.104 €/m², -0,7%) e La Rousse-Saint Roman (51.265 €/m², +3,2%) si collocano in una fascia ristretta, tra i 51.000 € e i 54.000 € al m². Il leggero calo a La Condamine non modifica il suo posizionamento globale: il modello dell’IMSEE indica che i prezzi di questo quartiere non differiscono significativamente da quelli di Monte-Carlo una volta neutralizzati gli altri fattori. All’interno di Monte-Carlo, il settore del Carré d’Or si distingue nettamente, con prezzi generalmente compresi tra i 70.000 e i 90.000 €/m² per le proprietà più ricercate.
- I quartieri più accessibili
Il Jardin Exotique (45.168 €/m², -3,7%) e i Moneghetti (43.797 €/m², +3,3%) registrano i prezzi più moderati del Principato. Situati in alto e leggermente arretrati rispetto al centro, si rivolgono a chi cerca maggiore tranquillità, verde e spazi abitativi, spesso più generosi rispetto al lungomare. Offrono inoltre splendide viste sul Principato e un ambiente residenziale apprezzato dalle famiglie, pur rimanendo in una fascia di prezzo tra le più alte al mondo.
Da notare che Monaco-Ville (la Rocca) non è inclusa nel modello a causa di un numero di transazioni troppo basso per produrre stime affidabili.
L’età dell’edificio conta quanto il quartiere
Oltre alla posizione, il periodo di costruzione influisce in modo significativo sul prezzo al m². L’IMSEE lo misura con precisione. Raggruppando i dati per grandi periodi:
- Prima del 1960: tra i 42.000 e i 48.000 €/m² circa. Sono gli edifici più antichi del Principato, come il Palais Belvédère, Le Victoria o Le Continental. I loro prezzi rimangono sostenuti nonostante l’età degli edifici.
- 1960–1989: tra i 51.000 e i 55.000 €/m². Un periodo di forte costruzione a Monaco, con complessi come il Parc Saint Roman, il Seaside Plaza o il Château Périgord. Il livello variabile di queste residenze spiega le differenze in base ai quartieri.
- 1990–2009: tra i 45.000 e i 59.000 €/m². Le costruzioni degli anni 2000 registrano i premi più alti del modello, trainate da complessi emblematici come la Tour Odéon, il Memmo Center o Les Terrasses du Port.
- Dal 2010 a oggi (stima): 65.602 €/m² in media per gli immobili costruiti dal 2020. Il decennio in corso rappresenta il livello di prezzo più alto, con progetti come Mareterra, Bay House o L’Exotique. Queste cifre sono stime statistiche del modello, anche per i settori in cui ci sono state ancora poche transazioni.
Monaco rispetto agli altri mercati immobiliari più cari al mondo
Per dare una prospettiva, ecco come si posiziona il mercato monegasco rispetto alle altre destinazioni immobiliari di lusso nel mondo:
- Monaco: tra i 40.000 e gli oltre 100.000 €/m² a seconda dell’immobile, con una media ufficiale di 57.569 €
- Hong Kong: tra i 35.000 e i 65.000 €/m² nei settori più ambiti
- Singapore, New York: tra i 20.000 e i 45.000 €/m² a seconda dei quartieri
- Ginevra: tra i 20.000 e i 40.000 €/m²
- Courchevel 1850: tra i 20.000 e i 50.000 €/m² per chalet e appartamenti d’eccezione
- Londra: tra i 25.000 e i 50.000 €/m² per i quartieri più centrali
Monaco si distingue quindi non solo per il livello dei suoi prezzi, ma anche per la compressione geografica del suo mercato: tutte queste fasce coesistono su meno di 2,1 km². La scarsità di terreni, la stabilità politica e fiscale del Principato e la domanda sostenuta da parte di acquirenti internazionali mantengono strutturalmente i prezzi a questi livelli, indipendentemente dai cicli economici globali.
Ciò che le cifre ufficiali non dicono sempre
I dati dell’IMSEE sono i più affidabili disponibili sul mercato monegasco, ma vanno letti con alcune sfumature. Le medie possono nascondere grandi differenze: all’interno dello stesso quartiere, o persino dello stesso edificio, i prezzi variano notevolmente a seconda del piano, della vista, delle finiture e della superficie. Un appartamento al piano terra e un attico nello stesso edificio di Monte-Carlo non hanno lo stesso prezzo al m², anche se entrambi rientrano nello stesso calcolo statistico.
La realtà del mercato monegasco è più complessa di quanto le medie possano cogliere. Un immobile può essere negoziato molto al di sopra o molto al di sotto della media del suo quartiere in base a criteri che le statistiche non includono: la storia dell’immobile, la sua liquidità sul mercato, la concorrenza al momento della messa in vendita o i progetti di sviluppo nelle vicinanze. La soglia dei 50.000 €/m² è stata superata a Monaco nel 2021 e non è mai più scesa, confermando un trend di fondo al rialzo a lungo termine, ma nei segmenti più esclusivi alcune transazioni si concludono ben oltre le medie pubblicate. È per questo motivo che a Monaco, più che altrove, basarsi unicamente su indicatori statistici può portare a errori di valutazione.