Рынок недвижимости в Монако действительно уникален. Однако за рекордными ценами и роскошными резиденциями стоит также особая система регулирования. Она является частью долгосрочной стратегии, разработанной Княжеством для обеспечения коренных монегасков доступным жильем.
Среди регулирующих норм ключевое значение имеют Закон № 1235 и дополняющий его Закон № 1291. Они устанавливают правила для так называемого защищённого сегмента рынка аренды, в отличие от свободного рынка, где условия аренды и стоимость определяются по соглашению сторон. Действие этих законов распространяется преимущественно на квартиры в домах, построенных до 1 сентября 1947 года. Для покупателя, желающего проживать в такой квартире, это может стать возможностью приобрести жильё по цене, ниже рыночной.
Существуют и другие регулирующие акты, например, Закон № 887, который действует по иным, но дополняющим правилам.
Кто может арендовать квартиру по Закону 1235/1291?
Ключевым элементом закона является чёткое определение категорий защищённых арендаторов. Приоритет отдаётся людям, имеющим прочную связь с Монако. Очерёдность следующая:
- Граждане Монако: Они пользуются приоритетным доступом к жилью в знак признания их статуса в Княжестве.
- Лица, у которых один из родителей имеет гражданство Монако.
- «Дети страны» (Enfants du Pays): Лица, родившиеся в Монако и проживавшие там непрерывно с момента рождения. Даже не имея монегаского гражданства, они имеют доступ к этому жилью благодаря своей глубокой связи с Княжеством.
- Супруги монегасков: Лица, состоящие в браке, вдовцы или вдовы — они также имеют право арендовать жильё в рамках этого закона, без необходимости подтверждать срок предыдущего проживания.
- Резиденты со стажем более 40 лет: Все лица, непрерывно проживающие в Монако не менее сорока лет.
Закон обязывает собственника жилья или агентство, уполномоченное управлять недвижимостью, передать все документы, подтверждающие соответствие кандидата в арендаторы установленным требованиям, в Управление по жилищным вопросам (la Direction de l’Habitat). Этот административный этап является обязательным и необходим для подтверждения договора аренды. Он обеспечивает соблюдение закона, гарантируя, что квартиры могут занимать только те резиденты, которые соответствуют установленным правовым критериям.
Некоторые лица, уже являвшиеся арендаторами или основными жильцами на момент вступления закона в силу, также могут сохранить статус защищённых жильцов — лично и без права передачи этого статуса другим.
Чтобы получить статус защищённого арендатора, необходимо не только принадлежать к одной из указанных категорий, но и не обладать другим жильём, подходящим для проживания, ни в Монако, ни, в некоторых случаях, в соседних коммунах. Для «детей страны» с иностранным гражданством также применяются ограничения по доходу, которые ежегодно устанавливаются суверенным указом.
Особые правила, применяемые к квартирам, подпадающим под действие Закона 1235/1291
Аренда недвижимости в рамках этого режима подразумевает соблюдение строгих юридических норм, как для арендатора, так и для собственника.
- Продолжительность аренды и условия расторжения договора
Договор аренды должен быть заключён на минимальный срок шесть лет, с автоматическим продлением на каждый новый срок, если только не будет подано уведомление о расторжении в установленном законом порядке. Арендатор, в свою очередь, может расторгнуть договор в любое время, соблюдая трехмесячный срок уведомления. Эта система обеспечивает стабильность проживания, не ограничивая свободу передвижения арендатора.
- Установление арендной платы
Сумма арендной платы фиксируется на момент подписания договора и должна быть установлена путём сравнения с другими аналогичными объектами (в том же районе, с похожими характеристиками и в рамках того же юридического режима). Любое предложение об увеличении арендной платы должно следовать строгим правилам и не может превышать определённые пределы, привязанные к изменению индекса потребительских цен. В случае спора, можно обратиться в арбитражную комиссию по арендным платам для разрешения конфликта.
- Жёсткое регулирование оснований для расторжения договора.
Собственник может расторгнуть договор аренды только в ограниченных случаях: для проведения крупных ремонтных работ, сноса или надстройки здания, а также если он хочет вернуть квартиру для собственного проживания или для проживания члена своей семьи. В любом случае, он обязан предложить арендатору эквивалентное жильё на тех же условиях.
- Приоритетное право покупки для Государства Монако
Когда недвижимость, регулируемая Законом 1235/1291, выставляется на продажу, Государство Монако имеет право первоочередного выкупа. Это право дает государству возможность приобрести жильё при определённых условиях до того, как оно будет выставлено на продажу другим покупателям. Такой механизм помогает сохранить эти квартиры в защищённом арендном фонде, обеспечивая их доступность для резидентов, которые соответствуют требованиям, установленным законодательством.
Стратегия управления капиталом: Покупка квартиры по Закону 1235/1291
Владение недвижимостью, подпадающей под действие Закона 1235/1291 в Монако, налагает определённые регулирующие ограничения, но также может предложить стратегические преимущества, особенно на этапе приобретения.
Такой тип недвижимости, как правило, продаётся по цене ниже рыночной из-за ограничений, касающихся аренды. Это создаёт привлекательную инвестиционную возможность, особенно для тех, кто стремится накопить капитал в Княжестве, с перспективой долгосрочного роста стоимости и увеличения её ценности.
Любая сделка с недвижимостью, подпадающей под действие этого закона, должна быть задекларирована в Министерстве государственного управления, которое обладает правом первоочередного выкупа, что позволяет ему приобрести объект в приоритетном порядке. Это мера направлена на сохранение защищённого арендного фонда.
Как сдать в аренду недвижимость по Закону 1235/1291
Сдача недвижимости, подпадающей под действие Закона 1235/1291, требует соблюдения чётко установленной процедуры. Владельцу, который хочет сдать свою квартиру, необходимо пройти несколько обязательных шагов:
- Задекларировать каждый случай освобождения жилья в Управлении по жилищным вопросам;
- Получить акт о соответствии жилья требованиям безопасности и санитарным нормам до размещения объявления о сдаче в аренду;
- Подать объявление для публикации в Вестник Монако (Journal de Monaco);
- Ожидать поступления заявок от претендентов, соответствующих установленным законом приоритетным категориям.
После выбора арендатора договор аренды должен быть заверен до его подписания в Управлении по жилищным вопросам. Нарушение этих процедур может повлечь за собой административные или уголовные санкции.
Собственник, желающий использовать недвижимость для личного проживания — будь то основное или вторичное жильё — не подпадает под требования, предъявляемые к арендаторам. Эта особенность представляет собой значительное преимущество: она позволяет приобрести объект по более доступной цене в регулируемом сегменте рынка, сохраняя при этом полную свободу распоряжаться имуществом и проживать без ограничений.
Регулируемый, но стратегически важный рынок недвижимости в Монако
Закон 1235/1291 является неотъемлемой частью жилищной политики Монако. Обеспечивая справедливый доступ к жилью для монегасков и исторических резидентов, он способствует сохранению социальной разнообразности и местной идентичности. Для арендаторов, которые соответствуют установленным критериям, этот закон представляет уникальную возможность проживать на льготных условиях в стабильной правовой среде. Для собственников он открывает перспективы выгодного приобретения недвижимости, несмотря на строгое регулирование условий аренды.
Компания Miells International Christie’s Real Estate располагает необходимыми знаниями и связями, чтобы помочь вам с покупкой, арендой или управлением подобной недвижимостью. Мы сопровождаем вас на каждом этапе: от оценки ситуации до оформления всех документов. Свяжитесь с нами, чтобы узнать о возможностях защищённого сектора недвижимости в Монако.
